【基本案情】2014年2月，吴某某、黄某某向中成华地公司购置启东市××花园第××幢××单元×××号衡宇，双方于2014年2月20日签订了《商品房买卖条约》及《条约增补协议》各一份，吴某某、黄某某今后付清了全部购房款。2014年2月24日，有业主向南通市启东工商行政治理局举报，称中成华地公司在销售中成壹号及中成河滨花园的历程中，将楼盘的小学学区宣传为紫薇小学，但实际学区为永阳小学，要求工商部门予以查处。2014年4月25日，南通市启东工商行政治理局作出启工商案字（2014）第00090号行政处罚决议书，认为：中成华地公司在销售中成壹号及中成河滨花园的历程中，将楼盘的小学学区宣传为紫薇小学，但实际学区为永阳小学，为不实宣传，该行为违反了《中华人民共和国广告法》，遂作出处罚决议：责令立刻停止公布违法广告；消除影响并罚款199413元。

该行政处罚决议书已生效。【一二审法院均认为】一、双方在签订的衡宇买卖条约中并未对学区房的事项举行约定，教育部门未委托任何机构公布，故对条约以外的涉及教育资源的问题吴某某、黄某某应具有直接到教育部门查询真伪的义务，但吴某某、黄某某疏于该注意义务，其自身存在过错。

二、虽然中成华地公司通过有关媒体公布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发计划规模之内，且吴某某、黄某某也未能提供充实的证据证明宣传的紫薇小学对于双方条约的订立及衡宇价钱具有重大影响，故中成华地公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖条约中亦未就案涉楼盘开发计划规模之外的宣传行为及违约责任举行约定，故中成华地公司不存在执法意义上的违约行为。三、凭据现有执法划定及司法审判实践，商品房并不属于《消费者权益掩护法》中的“商品”领域，故吴某某、黄某某依据《消费者权益掩护法》请求给予赔偿缺乏执法依据。

【江苏省高院认为】商品房并不属于《中华人民共和国消费者权益掩护法》中的“商品”领域，吴某某、黄某某要求适用《中华人民共和国消费者权益掩护法》缺乏执法依据。凭据《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第三条的划定，就商品房开发计划规模内的衡宇及相关设施，出卖人关于商品房的销售广告和宣传资料作出的详细确定的说明和允诺，方可视为要约。本案中，中成华地公司通过有关媒体公布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发计划规模之内，吴某某、黄某某也未能提供充实的证据证明中成华地公司宣传的紫薇小学对于双方条约的订立及衡宇价钱简直定具有重大影响，故中成华地公司的广告宣传内容不能视为要约。双方订立的商品房买卖条约亦未就案涉楼盘开发计划规模之外的宣传行为的违约责任作出约定。

因此，吴某某、黄某某以中成华地公司关于案涉楼盘的学区系紫薇小学的宣传虚假为由要求中成华地公司赔偿房款10%的损失，一、二审讯断对其诉请未予支持，并无不妥。【评析】一般认为，开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的答应详细明确，对购房人是否订立商品房买卖条约及衡宇价钱发生了重大的影响，因此该答应应当视为条约内容的一部门，对开发商应当具有执法约束力。

相反，如果开发商通过有关媒体公布广告宣传的学区不在开发商楼盘的开发计划规模之内，且购房者也未能提供证据证明该开发商宣传的学区对于双方条约的订立及衡宇价钱简直定具有重大影响的，该广告宣传内容不能视为要约。类似案例北京市房山区人民法院案号： (2013)房民初字第4551号本院认为：凭据最高人民法院《关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第三条的划定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，可是出卖人就商品房开发计划规模内的衡宇及相关设施所做的说明和允诺详细确定，并对商品房买卖条约的订立以及衡宇价钱简直定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺纵然未载入商品房买卖条约，亦应当视为条约内容，当事人违反的应当负担违约责任。凭据查明的事实，万科公司在其销售广告和宣传单中，关于“购置长阳××、上北京四中”的答应详细明确，对余某某是否订立商品房买卖条约及衡宇价钱发生了重大的影响，因此该答应应当视为条约内容的一部门，对万科公司应当具有执法约束力。关于余某某所要求的配建小学问题，答应在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此余某某要求确认该答应具有执法约束力的请求，本院不予支持。

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